De hypotheekmarkt bloeit als nooit tevoren, maar een aantal jaar geleden was het, in de nasleep van de financiële crisis, lastig om een hypotheek te krijgen. Politici riepen pensioenfondsen zelfs op om meer geld beschikbaar te stellen voor hypotheken, zodat de verstrekking gemakkelijker zou worden. Dat is gelukt. De afgelopen jaren is het marktaandeel van pensioenfondsen in de hypotheekmarkt gestegen. Maar grotere beleggingen in hypotheken vragen wel om een professionalisering van het investeringsbeleid.
Pensioenfondsen beleggen meer in hypotheken
De afgelopen jaren beleggen pensioenfondsen steeds meer geld in hypotheken. De karakteristieken van hypotheken passen goed bij de verplichtingen van pensioenfondsen: lange looptijd, periodieke kasstroom en een laag risicoprofiel. Verder werden hypotheken door de lage rente een aantrekkelijk alternatief voor obligaties. DNB becijferde in 2017 dat 2,4% van de beleggingsportefeuille van pensioenfondsen is belegd in hypotheken. Dit percentage zal naar verwachting verder oplopen. Om tot verantwoorde investeringen met pensioengelden te komen zijn een aantal factoren van belang.
Structurering van de hypotheekportefeuille
Een pensioenfonds kan de belegging in hypotheken vormgeven naar eigen smaak en wensen. De meeste investeerders willen het risico beheersen. Het recht van hypotheek beheerst het risico op wanbetaling, maar ook de verhouding tussen de hoogte van de lening en de onderpandwaarde. Verder kan de hypotheekportefeuille worden gestructureerd op allerlei karakteristieken: looptijd, rentevastperiode, de aflossing, soort onderpand, etc. Wanneer de hypotheekportefeuille wordt gezien als onderdeel van een matchingportefeuille is het belangrijk om de kasstromen van de hypotheken in te passen in het kasstroomschema van de verplichtingen.
Manier van investeren
Al langer konden pensioenfondsen via de hypotheekfondsen van verzekeraars investeren in hypotheken. De afgelopen jaren heeft een aantal pensioenfondsen gekozen om te investeren in hypotheken via een ‘regiepartij’ zoals Munt. Dit zijn nieuwe platforms die van het aangetrokken geld hypotheken verstrekken. Door deze toegenomen concurrentie zijn de voorwaarden voor beleggers verbeterd. Beide methodes hebben voor- en nadelen op het gebied van inspraak, kosten, risicospreiding, etc. Het belangrijkste is om voldoende spreiding in de hypotheekportefeuille aan te brengen en te zorgen dat de belangen tussen distributiepartner en investeerder gelijkgericht zijn.
Uitvoeren van tussentijdse waardering
De beperkte verhandelbaarheid van hypotheken resulteert in een hoger rendement. Toch is een tussentijdse waardering van de portefeuille belangrijk voor de periodieke rapportage en eventuele verkoop van de leningen. Het waarderen van een hypotheekportefeuille is van veel variabelen afhankelijk en daardoor ingewikkeld. Voor de betrouwbaarheid van de prijs is het belangrijk dat de waarderingsmethode transparant is en gemakkelijk gevalideerd kan worden. Dit maakt handel op die prijzen mogelijk waardoor een pensioenfonds niet klem komt te zitten bij een beleidsverandering.
Nieuwe mogelijkheden vereisen meer kennis
De toename van de investeringen van pensioenfondsen in hypotheken heeft geleid tot een verbeterd productaanbod. Dit geeft pensioenfondsen extra mogelijkheden, maar vereist ook meer kennis om zorgvuldige keuzes te maken. Wilt u weten hoe wij u kunnen ondersteunen om verantwoord te investeren in hypotheken? Neem contact op met Henk Molenaar.
De specialist op dit gebied is
Henk MolenaarPartner